顶级学区房价格大滑坡是怎么回事 你会为了学区房买老破小吗
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20万一平的老破小已成过去式了,学区房过去的价格令人望尘莫及,而现在普通家庭“踮踮脚”也能购入一套顶级学区房了。那么你会为了学区房买老破小吗?下面本站小编带来介绍。
“我买的学区房过去一年价格狂降,几乎一个月一个报价。”近期,某一线城市市民对记者反映称。
许多年来,在“鸡娃”家庭的追捧以及投资客的恶炒下,京沪顶级学区房几乎是楼市中“不跌的神话”,就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅,甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。
位于北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园,也曾是北京中产非常热衷购买的学区楼盘。
这里对口综合实力在全北京排前三名的小学——中关村三小。而蜂鸟家园又以面积小、总价低著称,非常适合“占坑”挂学位,家长们花数百万元,就能让孩子读顶级名校。此前拍出36万元/平方米、名震全国的万柳书院小区,就位于该板块,对口同一所小学。
在2021年的价格巅峰期,蜂鸟家园一套44平方米的住宅,成交价达到了985万元,单价超过22.4万元/平方米。不过到了2023年年末,一套52平方米的开间成交总价回落至617万元,单价11.9万元/平方米,对比价格高点,大约降了10万元每平方米。
记者查阅贝壳找房中该小区的挂牌信息,发现蜂鸟家园目前总价最低的一套房报价620万元,面积为43平方米,单价仅为14.4万元/平方米,此外还有大量挂牌单价低于14万元/平方米的房源。
综合京沪两市学区房的表现,不难发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用“跳水”来形容,跌幅甚至大于普通类型的住宅。
中原地产资深分析师卢文曦认为,过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期,如今随着各地出台教育政策对学区进行调控,以及大力发展集团化办学,顶级学区的附加值已显著降低,再加上2023年房子本身价格也在一路下行,学区房自然跌得比普通房子更厉害。
“过去,在对学区房的恶性炒作中,学区房价格早已偏离应有的价值,现在则处于合理回归的状态,价格跌下来很正常。”卢文曦对记者说道。
卢文曦表示,他观察到近两年来学区房的投资活动已经明显降温。
出生人口的减少,极大降低了投资客对炒作学区房的预期。“这并不意味着学区房未来就一文不值了,顶级学校仍然具备稀缺资源,还有一部分人在追求让子女去读好学校,这种需求是一直在的,但是过度炒作已经不存在了。”卢文曦说道。
一般来说,住房具有居住属性和投资属性,随着房价进入下行周期,房子的投资属性变弱,现阶段,买房人普遍更看重居住属性,即房子要更大、更舒适。而曾经热门的那些学区房,多数都不具备居住属性,过去炒作学区房时,投资者都认为面积“越小越好”,只要能挂户口就行,这也是如今学区房“超跌”的因素之一。
如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求,接下来该如何选择学区房?卢文曦建议,购房者应该兼顾学位需求与居住需求,在预算范围内,尽量选择居住属性强的房子,至少得是适合全家居住的两房或者三房,那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅,投机成分过高,未来价格波动可能更大。
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